La iniciativa presentada por el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos bonaerense busca reducir los gastos iniciales que deben afrontar determinados inquilinos al ingresar a una vivienda. El proyecto contempla beneficios para quienes alquilan e incentivos fiscales para los propietarios.

El acceso a una vivienda en alquiler puede implicar mucho más que afrontar el pago mensual. Al momento de firmar un contrato, los inquilinos deben considerar distintos gastos vinculados con honorarios profesionales, informes, certificaciones, impuestos y trámites relacionados con los servicios. Frente a esta situación, el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires presentó un proyecto para crear un Régimen de Alquiler Social.

La propuesta fue entregada al diputado provincial Héctor Rubén Eslaiman, integrante del bloque Fuerza Patria, para su análisis y eventual tratamiento en el ámbito legislativo bonaerense. El objetivo planteado por la entidad es establecer un esquema destinado a determinados contratos de alquiler y reducir las erogaciones que deben realizar los inquilinos antes de ingresar a una propiedad.

De acuerdo con la iniciativa, el régimen alcanzaría inicialmente a viviendas cuyo alquiler mensual no supere el sueldo básico correspondiente a la Categoría 20 por 48 horas de trabajo de un empleado de la Administración Pública Provincial, según la Ley 10.430. Ese parámetro fue informado en las últimas horas en torno a los $388.000 mensuales, aunque la propuesta contempla la posibilidad de establecer diferencias de acuerdo con las distintas regiones de la provincia.

La definición de un límite busca establecer quiénes podrían acceder a los beneficios. Por eso, el proyecto incorpora como uno de sus ejes el concepto de segmentación, con la posibilidad de contemplar las diferencias económicas y territoriales existentes entre las distintas zonas bonaerenses.

Qué gastos dejarían de pagar los inquilinos alcanzados

Uno de los principales cambios propuestos está relacionado con los honorarios profesionales. Los inquilinos que ingresen a un alquiler comprendido dentro del régimen no deberían afrontar los honorarios de martilleros y corredores públicos por la intermediación ni los correspondientes a otros profesionales que intervengan en la confección del contrato.

Según el proyecto, esos costos serían asumidos por los propietarios, de acuerdo con las escalas arancelarias correspondientes a cada profesión. De esta manera, la propuesta busca reducir uno de los desembolsos que debe realizar una persona cuando comienza una nueva locación.

El Régimen de Alquiler Social también contempla que los informes que deban tramitarse ante el Registro de la Propiedad Inmueble sean gratuitos para el locatario. A esto se suma la propuesta de revisar el límite de valuación fiscal utilizado para determinar la posibilidad de acceder a la exención del Impuesto de Sellos.

Otro de los puntos está relacionado con las certificaciones de los contratos. Para obtener determinados servicios, se consideraría suficiente presentar el contrato correspondiente con las firmas certificadas por los Juzgados de Paz. Cuando hubiera intervenido un profesional, también podría presentarse la documentación con la firma y sello del matriculado, junto con las partes y la certificación del colegio profesional correspondiente.

En ambos casos, el proyecto plantea que las certificaciones sean gratuitas para los inquilinos incluidos en el régimen.

La iniciativa también apunta a los costos relacionados con los servicios. Las empresas prestadoras no cobrarían cargos por conexión, reconexión, depósito, cambio de titularidad u otros conceptos similares cuando se trate de viviendas alcanzadas por el Régimen de Alquiler Social.

De esta manera, el proyecto concentra buena parte de sus medidas en el momento de ingreso a la vivienda. No se plantea que el alquiler mensual sea gratuito ni que desaparezca el pago de la locación, sino que determinados gastos adicionales puedan eliminarse o trasladarse dentro del esquema previsto.

El alcance concreto de cada beneficio deberá quedar definido durante el eventual tratamiento legislativo. Por el momento, se trata de una propuesta presentada para su análisis y no de un régimen vigente para los contratos de alquiler.

La propuesta aparece así vinculada con una cuestión que afecta especialmente a quienes necesitan reunir una suma importante de dinero antes de poder ocupar una propiedad. La reducción de esos gastos iniciales constituye el eje central del proyecto presentado por los martilleros bonaerenses.

Qué beneficios tendrían los propietarios y cómo funcionaría el proyecto

El proyecto no se limita a establecer beneficios para los inquilinos. También contempla incentivos para los propietarios que incorporen viviendas al Régimen de Alquiler Social.

La iniciativa propone crear un esquema especial de incentivo y simplificación fiscal para los dueños de inmuebles que cumplan con las condiciones establecidas. Entre las medidas planteadas aparece la posibilidad de eximir determinados impuestos e invitar a los municipios bonaerenses a adherir mediante beneficios vinculados con tasas y derechos.

El objetivo declarado es generar incentivos para que los propietarios incorporen viviendas al mercado de alquiler bajo las condiciones del régimen. De esta manera, la propuesta busca combinar una reducción de los costos que afrontan los inquilinos con herramientas destinadas a estimular la oferta de propiedades.

Para Martilleros BA, este aspecto resulta importante porque una política orientada exclusivamente a reducir gastos para quienes alquilan no resolvería por sí misma las dificultades relacionadas con el acceso a la vivienda. Por eso, el proyecto incorpora también medidas destinadas a quienes ponen los inmuebles en alquiler.

Otro de los conceptos centrales es la segmentación. El presidente del Colegio de Martilleros bonaerense, Luis Colao, explicó que la iniciativa busca contemplar la posibilidad de dividir a los beneficiarios por grupos, subgrupos o regiones para establecer mecanismos de asistencia selectiva.

La idea parte de considerar que la provincia de Buenos Aires presenta diferencias importantes entre sus distintas zonas y que los valores de los alquileres tampoco son iguales en todo el territorio. Por ese motivo, el proyecto contempla que el parámetro utilizado para definir el alquiler social pueda adaptarse de acuerdo con las características de cada región.

La propuesta también plantea que el problema habitacional no debería recaer exclusivamente sobre los propietarios o los profesionales inmobiliarios. Desde Martilleros BA señalaron que la responsabilidad en materia habitacional corresponde al Estado, aunque consideran que pueden existir mecanismos de cooperación entre el sector público, los propietarios y los profesionales para facilitar el acceso al mercado formal de alquiler.

El proyecto deberá atravesar ahora el análisis parlamentario para determinar su alcance definitivo. Durante ese proceso podrán establecerse modificaciones, precisiones y condiciones para definir quiénes serán considerados beneficiarios, qué viviendas podrán incorporarse y cómo se implementarán los incentivos fiscales.

Por el momento, el dato central para los potenciales inquilinos es que la propuesta toma como referencia inicial contratos de hasta aproximadamente $388.000 mensuales, de acuerdo con el valor utilizado en las últimas publicaciones sobre la iniciativa. Ese monto no debe interpretarse como un nuevo límite vigente para todos los alquileres de la provincia, ya que se trata del parámetro planteado dentro de un proyecto que todavía debe ser analizado.

Si avanza su tratamiento, el Régimen de Alquiler Social podría establecer una modalidad diferenciada dentro del mercado de alquileres bonaerense, con beneficios específicos para determinados inquilinos y estímulos para propietarios. La discusión legislativa será la instancia en la que se definirá si la propuesta se transforma en una norma, bajo qué condiciones y con qué alcance territorial.

Mientras tanto, la iniciativa ya puso en agenda una cuestión concreta: cuánto dinero necesita una persona para ingresar a una vivienda alquilada y qué gastos podrían reducirse para facilitar ese primer paso. El proyecto de Martilleros BA propone intervenir precisamente sobre esos costos, mediante una combinación de exenciones, gratuidad de determinados trámites, eliminación de cargos y beneficios fiscales.

El eventual Régimen de Alquiler Social no reemplazaría el mercado de alquileres existente, sino que buscaría crear una modalidad destinada a determinados sectores y propiedades. Su implementación, en caso de ser aprobada, dependerá de las condiciones que finalmente establezca la Legislatura bonaerense.